【弁護士コラム】相続登記義務化スタート！放置した場合のリスクは？

令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化されました。「父（母）が亡くなってから実家には誰も住んでいないから、実家の土地建物の名義変更をしていない」という方も多いのではないでしょうか。しかし、名義変更を放置した場合に過料等が科される場合があります。この記事では相続登記義務化制度について弁護士が解説します。

相続登記義務化とは？

相続登記とは、不動産の登記名義が被相続人（亡くなった方）の場合にその名義を相続人等に変更する登記手続きのことです（名義を変更することは「所有権移転登記手続き」といいます）。相続人の誰か宛に当該不動産が所在する自治体から固定資産税の納税通知が届いている場合がありますが、このような場合に不動産の名義変更が行われていると勘違いしてしまう可能性もあります。

不動産の名義変更は法務局で行いますが、市役所や区役所に死亡届を提出しても、自動的に不動産の名義変更が行われるわけではありません。相続人が、自らあるいは弁護士や司法書士に依頼をした上で、不動産の名義変更手続きを行わなければならないのです。

相続登記が義務化された背景

これまでは相続が発生しても、相続登記をいつまでに行わなければならないという期限は定められていませんでした。相続登記をしなくとも何もペナルティがないため、相続登記をしないという事態となり、その結果、不動産の登記簿をみても所有者が誰であるのかわからない土地が日本中に多数生じることとなりました。いわゆる「所有者不明土地」問題です。所有者がわからなければ、土地の売買や維持管理等ができないため、公共工事や周辺地域の環境悪化につながり、社会問題化するに至りました。

このような社会問題を解決する一つの方法として、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されました。

行わなければならない登記と期限について

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記を法務局に申請しなければなりません。

正当な理由なく相続登記がなされない場合は、１０万円以下の過料が科される場合があります。

相続人が一人である場合は単独で相続登記を行うことができます。相続人が複数人おり、かつ、遺言がない場合は、全ての相続人の間で遺産分割を行わなければなりません。遺産分割がまとまっている場合は、遺産分割の結果に基づく相続登記を行います。この登記は権利が移転したことを公示する効果があります。

遺産分割がまとまっていない、あるいは、遺産分割が行われる予定がないような場合であっても、相続人申告登記を行わなければなりません。これは各相続人が単独で申請することが可能で、登記上、法定相続人及び各自の持分割合等が示されることになります。この登記は権利移転の公示効果はありません。相続人申告登記を行った後に遺産分割がまとまった場合は、遺産分割の日から３年以内に、遺産分割の結果に基づく相続登記を行わなければなりません。

つまり、相続人が複数いる場合は、早めに遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのかを決めて、相続登記を行わなければならないということです。これまでは期限がなかったため、遺産分割協議が不必要に長期化したりするケースが多々ありましたが、今後は遺産分割協議が促進されることが期待されます。もっとも、遺産分割協議が様々な事情から相続を知った日から３年以内に解決することができない場合があります。

遺言がある場合は、その遺言により不動産を取得した者は、遺言により不動産を取得したことを知った日から３年以内に、遺言の内容に基づく所有権移転登記手続きを行わなければなりません。

令和６年４月１日以前に発生した相続については？

注意しなければならないのが、令和６年４月１日以前に生じた相続についても相続登記が義務化されるという点です。過去に不動産を相続で取得した方は、相続登記が完了しているかどうか確認をすることをお勧めします。

このような令和６年４月１日以前に発生した相続の相続登記の期限は、改正法の施行日（令和６年４月１日）または不動産の取得を知った日のうち、いずれから遅い方から３年とされています。実際は、不動産を相続で取得したこと自体は知っているものの登記はしていないというケースが多いでしょうから、令和９年３月３１日が期限となることが多いでしょう。

正当な理由とは？

相続登記を行わないことについて「正当な理由」がある場合は過料が科されないとされています。この「正当な理由」については、法務局は以下の説明をしています。もっとも、以下の①から⑤の事情に該当しない場合であっても、個別具体的な事情を考慮して「正当な理由」の有無を判断するとされています。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ&A

相続登記を放置した場合のリスク

相続登記を行わずに放置した場合、上述のとおり、期限を経過すると過料を科される可能性があります。

また、それ以外にも以下のようなリスクがあります。

①権利関係が複雑になってしまう

相続が発生して相続登記を行わないと、その相続人がさらに死亡して、何代にもわたって名義変更がなされず、その結果、共有持分を有する相続人が多数存在するという事態が生じる場合があります。

現に、弁護士法人美咲総合法律税務事務所でも相続人が５０人以上にものぼる遺産分割協議を解決したことがありますが、戸籍謄本の取得だけでもかなりの手間であり、実際に相続人に連絡をとるだけでもかなりの労力と時間がかかります。

当事務所の遺産分割の解決事例＞＞

遺産分割協議は相続人全員が参加しなければなりませんが、相続人の中には、非協力的な方、音信不通の方、高額な金銭的要求をしてくる方、行方不明になっている方、認知症等の影響により判断能力が低下して単独で有効な法律行為ができない方等様々な相続人がいる場合があり、遺産分割が延々と進まない場合があります。

このような権利関係が複雑になる前に、適切に相続登記を行う事が重要です。

②不動産の適切な維持・管理ができない

相続登記を行っていなくとも、法律上は当該不動産の所有権（共有持分）を有しているため、不動産を維持管理する義務があります。

例えば、建物が老朽化により倒壊したり、樹木などが生茂ることで近隣に迷惑がかかったりする場合があります。場合によっては損害賠償請求や費用請求等をされるリスクもありえます。

③不動産を売却できない

相続した不動産を売却するためには、当該不動産の名義人全員が売却を承諾しなければなりません。相続登記を怠っていると、売却したいタイミングで売却することもありえます。相続登記を適切に行ことが重要です。

相続登記にかかる費用は？

相続登記を行う場合、登録免許税、各種必要書類の手数料、弁護士費用が発生します。

参考：新潟市HP

※　上記「相続登記おまかせパック」は、法定相続人３名以内、対象不動産が３つ以内（例：建物1棟＋土地2筆）不動産評価額３０００万円以内の場合に適用されます。

※　数次相続が発生している場合は別途見積り致します。

※　遺産分割協議書は相続登記に必要な内容で作成します。

登記は司法書士でなければできない？

よく「登記は司法書士が行う」と思われがちですが、弁護士も問題なく行うことができます。相続分野でも弁護士の方が司法書士より行うことができる範囲が広いので、あらゆる分野をカバーすることができます。

弁護士法人美咲総合法律税務事務所と司法書士の業務の比較

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弁護士法人美咲総合法律税務事務所は相続登記のみならず、相続全般について対応しております。お気軽にご相談ください。

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五十嵐 勇

新潟県加茂市出身 新潟県立三条高校　卒業 新潟大学法学部法学科　卒業 九州大学法科大学院　修了 弁護士登録（66期）

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