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不動産の評価
質 問
遺産の中に不動産が含まれている場合、何を基準に評価すればよいのでしょうか。
回 答
不動産の評価には、公示価格、固定資産評価額、相続税評価等を参考に評価します。ただし、相続人間で折り合いがつかない場合は、不動産鑑定士に評価を依頼する方法もあります。
遺言がないのですが、不動産をどのように相続人間で分けるべきか悩んでいます…
相談者
美咲総合法律税務事務所
遺言がない場合、遺産分割は、相続人それぞれの具体的な相続分に応じて、分割方法を協議するのが一般的です。その前提として、遺産全ての経済価値を評価する必要があります。経済価値の評価とは、すなわちそれぞれの遺産を「円」で評価するということです。
美咲総合法律税務事務所
現金や預貯金等、そもそも「円」で評価されているものであれば問題ありませんが、よく問題となるのが不動産です。動産の場合には以下の基準を参考に評価するのが一般的とされています。
| ①公示価格（地価公示価格） 国土交通省の土地評価委員会が特定の標準地について、毎年１月１日を基準日として公示する価格。一般の土地取引価格の指標となる価格とされている。 |
| ②都道府県地価調査標準価格（地価調査標準価格） 都道府県が、国土利用計画法施行令に基づき特定の基準値について、毎年７月１日を基準日として公表している価格。価格の意義や評価方法は、公示価格と同様。 |
| ③固定資産税評価額 市町村が、土地の個別的要因（地形、角地等）を考慮して、固定資産評価基準により不動産ごとに決めている価格。３年に１回評価替えが行われ、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、訴額算定等の基準とされている。公示価格の７０％を目処に設定されている。 |
| ④相続税評価額（いわゆる路線価） 国税庁が、相続税、贈与税等の算出の基礎として、毎年１月１日時点の不動産の価格を、特定の方式に従って算出した価格。市街地的形態（家屋、商業施設や商店・商店街が密集した土地や区域）を形成する地域では、路線価（路線につけられた１㎡当たりの評価額）方式により算出する。路線価は、公示価格の８０％を目処に設定されている。 |
複数の評価額があることがわかりましたが、どれを採用すれば良いのでしょうか？
美咲総合法律税務事務所
相続人全員の合意があれば、どの基準を用いて評価しても問題はありません。問題となるのは、どの基準を用いるのか等、相続人間で不動産の評価に争いが生じた場合です。このような場合には、不動産鑑定士に土地の評価を依頼する方法があります。
不動産鑑定士は、どうやってお願いすれば良いのでしょうか？
美咲総合法律税務事務所
不動産鑑定士に依頼する方法として、相続人が個人的に依頼する方法（私的鑑定）と裁判所が依頼する方法（鑑定）がありますが、前者の場合、鑑定士は依頼者の利益に偏った結論を下す可能性があるため、後者の方法の方が、公平性があると言われています。
